Extinction des servitudes

Une servitude est un doit réel immobilier attaché au droit de propriété dont elle suit le sort et dont le respect s’impose à tout propriétaire du fonds servant. Ainsi, étant des droits réels, les servitudes restent attachées aux deux fonds entre lesquels elles ont été constituées en quelque main que l’un ou l’autre passe, malgré toutes éventuelles mutations de propriété. Les servitudes ne sont donc pas affectées par la vente des biens au profit ou à la charge desquels elles sont établies pourvu qu’elles aient été transcrites lors d’une première vente et même si les nouveaux actes de ventes n’en font pas mention. Explications avec la Section nationale des fermiers et métayers.

1 Abandon du fonds

L’article 699 du code civil permet au propriétaire du fonds servant de s’exonérer de la servitude qui frappe son fonds dans le cas où il lui revient, par titre, de faire à ses frais les ouvrages nécessaires pour l’usage et la conservation de la servitude, par abandon du fonds assujetti au propriétaire du fonds auquel la servitude est due.

2 Impossibilité d’user de la servitude

C’est l’article 703 qui prévoit que les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent en tel état qu’on ne peut plus en user. Ainsi, lorsque le changement de l’état des lieux, consécutif à une opération de remembrement, ne permet plus l’usage d’une servitude, celle-ci ne peut plus, sauf appréciation contraire des tribunaux de l’ordre judiciaire, être invoquée.

3 Réunion des fonds

Nous publions durant quatre semaines quatre articles de droit rural portant sur les servitudes :

- Droit rural - Les servitudes découlant de la situation des lieux

- Droit rural - Les servitudes établies par la loi

- Droit rural - Les servitudes établies par le fait de l'homme

Toute servitude est éteinte lorsque le fonds à qui elle est due et celui qui la doit, sont réunis dans une même main (Art. 705 C. civ.).
L’extinction des servitudes par confusion des fonds justifie une décision de la cour d’appel qui a exactement retenu qu’une servitude n’était pas éteinte à la suite de l’acquisition par les propriétaires des fonds servants de la seule nue-propriété du fonds dominant (Cass. civ., 17 avril 1996 ; GP 7 janv. 1997).

4 Prescription

L’article 706 du code civil stipule expressément que la servitude est éteinte par non usage pendant 30 ans. Le délai de prescription commence à courir, selon les différentes servitudes, ou du jour où l’on a cessé d’en jouir, lorsqu’il s’agit de servitudes discontinues ou du jour où il a été fait un acte contraire à la servitude, lorsqu’il s’agit de servitudes continues.

Alors que l’usage de la servitude en empêche l’extinction par prescription, même s’il est le fait du non-propriétaire (fermier, usufruitier par exemple), le non usage pendant 30 ans éteint la servitude, même en cas de force majeure (Cass. req., 3 mars 1890 ; DP 1891.1.37).

Définition

Selon l’article 637 du Code civil, les servitudes sont « une charge imposée sur un héritage (un bien) pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire. »

Par exemple, un droit de passage sur une parcelle. L

Il est donc indispensable qu’il y ait deux fonds : un fonds dominant bénéficiaire d’une servitude active (le droit de passage) et un fonds dit servant débiteur d’une sécurité passive (le chemin de la parcelle).

L’article 637 veut que la servitude soit imposée pour l’usage et l’utilité d’un héritage. Cette obligation doit être largement appréciée, la simple notion d’agrément étant en général retenue par les juges

Les servitudes sont par nature perpétuelles, et durent donc autant qu’existent les fonds qu’elles concernent (dans notre exemple la parcelle). Elles ne s’éteignent pas au décès des propriétaires, mais seulement quand le bien auquel elles se rattachent disparaît. La stipulation d’une servitude temporaire est toutefois licite.

5 Renonciation et rachat

Il est toujours possible pour le propriétaire du fonds dominant de renoncer à une servitude s’il a la capacité juridique d’aliéner. Si la renonciation est gratuite il y a donation indirecte. Si elle est consentie à titre onéreux il y a rachat assimilable à un contrat de vente d’immeuble.

Les limites des servitudes

Une servitude ne peut être créée que sur des immeubles par nature (parcelle, fontaine) et non sur des immeubles par destination.

Il ne peut pas y avoir de servitude sur un usufruit ou sur une autre servitude. L’usufruit est d’ailleurs attaché à une personne alors que la servitude est attachée à un fonds. Mais l’usufruitier jouit des droits de servitude attachés au fonds bien que la propriété du fonds appartienne au nu-propriétaire.

L’article 639 du code civil pose le principe que les servitudes peuvent découler :

- de la situation naturelle des lieux,
- des obligations imposées par la loi,
- des conventions entres les propriétaires.

Le plus souvent, la renonciation sera expresse. Une renonciation tacite ne vaut qu’entre les parties. Pour être opposable aux tiers, et notamment aux futurs propriétaires, elle doit être constatée par acte sous forme authentique, publié au bureau des hypothèques.

6 Perte, destruction, expropriation

La perte ou la destruction définitive du fonds servant ainsi que son expropriation d’utilité publique, constituent des causes d’extinction d’une servitude. En cas de faute du propriétaire du fonds servant, il peut être alloué une indemnité au propriétaire qui perd le bénéfice de la servitude. Il bénéficie d’une indemnité spéciale en cas d’expropriation d’utilité publique.

7 Rescision

La rescision n’éteint pas à proprement parler la servitude mais elle l’annule. Précisons que les actes établissant une servitude peuvent être frappés de rescision pour cause de lésion des 7/12e comme les actes de vente immobilière (CA Rouen, 2 juill. 1951).

Déclaration des servitudes

Si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telles importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat ou une indemnité (Art. 1638 C. civ.).

Le vendeur d’un fonds grevé d’une servitude non apparente doit donc la déclarer au futur acheteur avant la signature du contrat, même si la servitude a fait l’objet d’une publicité au bureau des hypothèques (TGI Versailles, 14 nov. 1961).

Droit rural Extinction des servitudes

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